İçerik
- aşamaları
- Bölüm 1 Gayrimenkul geliştirme faaliyetinde bulunmak
- 2. Bölüm Projelerinizi finanse edin
- Bölüm 3 Gayrimenkul portföyünün oluşturulması
Gayrimenkul geliştirme, yeni başlayanlar için zor bir aktivite olabilir, ancak sabır, hırs ve özellikle de yaratıcılık gösterdiğiniz sürece erişemeyeceğiniz bir şey değildir. İlk deneyiminizde en önemli görev, bölgenizdeki hangi mülklerin en büyük ticari potansiyele sahip olduğunu belirlemektir. Ardından, finansmanı güvenceye almanız ve mülkün finansal riskleri en aza indirmenize izin veren avantajlı bir maliyet sunması durumunda edinmeniz gerekir. Vizyonunuza uyarladıktan sonra, kâr elde etme listenize eklemek için onu kiralamanın ya da satmanın en iyisi olduğuna karar verin.
aşamaları
Bölüm 1 Gayrimenkul geliştirme faaliyetinde bulunmak
- Detaylı bir iş planı yapın. Gayrimenkul geliştirme konusunda şansınızı denemeye karar verdikten sonra yapılacak ilk şey, fikrinizi nasıl somutlaştıracağınızı kısaca açıklamak olacaktır. Bir kâğıt ve tükenmez kalem alın ve tam olarak hayal ettiğiniz gibi işinize dair küçük bir açıklama yapın ve toplumunuzda nasıl kullanılabileceğini açıklayın. Ardından, başlangıç fonları ve bölgedeki sahiplerle temas kurmak gibi elinizdeki kaynakların bir listesini yapın.
- Dikkate alınacak önemli konular arasında, kullanabileceğiniz sermaye, birden fazla mülkü kendi başınıza yönetme yeteneği ve emlak piyasasının mevcut durumu göz önüne alındığında başarı şansınız sayılabilir.
- Gayrimenkul gelişimi, gelirinizi çeşitlendirmek için tam zamanlı bir faaliyet mi yoksa part-time bir aktivite mi?
-
Hedefleriniz hakkında net olun. Gayrimenkul gelişimini kazançlı bir iş yapmak için, daha net bir hedef göz önünde bulundurmak gerekir: "Çok para kazanmak için bir mülke yatırım yapın. Devam etmenin daha iyi bir yolu mütevazı ama kesin bir planla başlamaktır: “Eski Saint-Louis binasını satın alıp öğrenciler için uygun fiyatlı bir konut haline getirmek istiyorum. Temel bir strateji belirleyerek, bunu başarmak için ne yapılması gerektiğine dair daha somut bir vizyona sahip olacaksınız.- Bir kerede bir mülkün olduğu bir portföyü (ve itibarınızı) başlatıp oluştururken hedeflerinizin gerçekçi olduğundan emin olun. Hedeflerinizi çok yükseğe koymak pahalı bir hata olabilir.
- Pazara girmenin en basit yolu bir ev satın almak, onu yenilemek ve sonra satmaktır. Oradan daha büyük ve daha pahalı mülkleri düşünebilirsiniz.
-
Bölgenizdeki emlak ihtiyaçlarını düşünün. Belki de umut vaat eden bir sanayi merkezi dışındaki banliyö evleri neredeyse yok denecek kadar azdır veya şehirdeki modern restoran eksikliği vardır. Talebin hissedildiği her yerde, karlı bir gayrimenkul gelişimi için bir olasılık vardır. Genel olarak, en başarılı projeler, sakinlerin ihtiyaçlarını karşılayan projelerdir.- Her zaman projeyi geliştirdiğiniz bölgede yaşayan nüfusu göz önünde bulundurun. Gayrimenkul projenizi potansiyel alıcı veya kiracıyı dikkate alarak geliştirmek önemlidir.
- Örneğin, birçok yaşlı insanın yaşadığı bir bölgede yaşıyorsanız, çok katlı lüks binalar yerine kolayca erişilebilir tek katlı evler veya apartmanlar inşa etmek daha mantıklı olabilir. onlar moda.
2. Bölüm Projelerinizi finanse edin
-
Geliştirici kredisi için başvurun. İlk gayrimenkul projeniz için uygun bir plan hazırladıktan sonra, bankaya gidin ve ekibinizin emlak geliştirme uzmanlarından biriyle programınızı gözden geçirin. Muhtemelen, satın alma ile ilgili tüm maliyetlerin yanı sıra, alabileceğiniz finansal yardımların kesin bir tahminini sağlayacaktır. Çoğu durumda, banka birincil satın alma maliyetlerinin yüzde 70 ila 80'ine kadar garanti verir, ancak inşaat ve lisans maliyetleri gibi olası masrafları karşılamayabilir.- Diğer kredi türleri gibi, ciddi bir yatırımcı olarak kabul edilmek için kredinizi kanıtlamanız veya teminat sağlamanız gerekebilir. Bazı kurumlar, projenin beklenen toplam maliyetinin yaklaşık% 15-20'sini depozito yapmanızı isteyebilir.
- Konut ve ticari mülklerin satın alınması ve yenilenmesi çok para gerektirir. Önemli miktarda rezerv biriktirmediğiniz sürece, muhtemelen bir miktar dış fonlamaya güvenmeniz gerekecektir.
- Teklifinizi dikkatlice düşünün ve gerçekten potansiyel olup olmadığını öğrenin. Banka, çok yüksek bir risk aldığına inanıyorsa, finansman başvurunuzu reddetmeye karar verebilir.
-
Sağlam finansal sınırlar belirleyin. Belirli bir özellik için değerinize göre daha yüksek bir miktar bulun ve bu miktara sadık kalın. Bu, sonunda para kaybetmenize neden olacak anlaşmaları kabul etmeye ikna edilmenizi önler. Bütçeleri ve sorumlu yatırımları yapmak, uzun vadeli sonuçlar elde etmek için önemli adımlardan biridir.- Ödeyeceğiniz miktar ekonomi, coğrafi konum ve tamamlanan projenin tahmini değeri gibi çeşitli faktörlere bağlı olacaktır. Bu nedenle bir projeden diğerine değişir.
- Gayrimenkul geliştirme işi kumar oynamaya çok benzer: az para kazanmak daha iyidir, fakat genellikle her şeyi kaybedecek kadar çok bahis oynamaktan iyidir.
-
Mülk almak veya satmak için mülk satın alıp almayacağınıza karar verin. Kiralık bir daire satın almak, bu faaliyete başladığınızda kar elde etmek için nispeten düşük riskli bir seçenektir, çünkü yatırımınızı bir kiralama ücreti karşılığında kurtarma seçeneği sunar. Diğer taraftan, satmak için bir yer satın almak, onu yenilemenizi ve pazarın evriminin mülkün brüt değerini nasıl etkileyebileceği konusunda endişelenmeden başka bir projeye başlamanızı sağlar. İlk iş planınızı ve daha fazla kârlılığa yol açabilecek seçeneği belirlemek için elinizde bulunan kaynakları tekrar gözden geçirin.- Yeni gayrimenkul geliştiricilerin büyük çoğunluğu kiralık mülk satın almayı tercih ediyor. Bu şekilde, güvenebilecekleri ve karşılığında diğer projeler için kullanılabilecekleri sabit bir gelir akışına sahiptirler.
- Bu yaklaşımı tercih ederseniz, ilk yatırımınızın% 10'unu her yıl kira ücretleri ile kazanmaya çalışın. Satılacak mülkler satın aldığınızda, masrafları doğrulamak için toplam satın alma tutarının en az% 30'unu istemek daha iyidir. Örneğin, 150.000 avroluk yıllık kira geliri 1.5 milyon avroluk bir mülkün ayakta tutulması için yeterli. 4 milyon avroluk yatırımı olan tek bir proje için, mülkü en az 1,2 milyon avroya sattığınızda iyi bir anlaşma yapacaksınız.
-
Bir mülk satın almanın risklerini bilin. Satın aldığınız malların, ekonomik olarak patlayan bir bölgenin tam ortasında olsalar bile, size para kazandıracağı garantisi yoktur. Her iş girişiminde olduğu gibi, her zaman bir şans unsuru vardır. Yeni bir mülkün geliri olmadan gerçekçi bir şekilde yaşayabileceğinizden emin değilseniz, daha güvenli bir seçenek bulmak daha akıllıca olacaktır.- Sayısız diğer maddi olmayan faktör, bir mülkün beklendiği gibi kar elde etmesini engelleyebilir. Bunlar, öngörülemeyen yapısal sorunları ve ekonomik koninin evrimini içerir. Bu faktörlerin çoğu kez tahmin edilmesi zor veya imkansızdır.
Bölüm 3 Gayrimenkul portföyünün oluşturulması
-
Gelecek vaat eden alanlarda özellikleri hedefleyin. Temel bir kural, büyüme belirtileri göstermeye yeni başlayan veya son zamanlarda popülerliklerinin arttığı alanları tespit etmektir. Böylece, düşük bir fiyata bir mülk satın alabilir ve daha pahalıya satarak karınızı en üst seviyeye çıkarabilirsiniz.- Okullara, büyük şirketlere, alışveriş merkezlerine ve alıcıları etkileyebilecek diğer yerlere yakın olan uygun fiyatlı mülkleri hedefleyin.
- Acemi geliştiriciler için sık karşılaşılan bir hata, zaten başarılı olan yerleri aramak ve oraya gitmeye çalışmaktır. Büyüme arttıkça, genişleme olasılıklarının azaldığını unutmayın.
-
Motive olmuş satıcıları arayın. Mülkleri en kısa sürede satmak zorunda olan insanlarla iyi iş çıkaracaksınız. İflas eden bir işletme sahibi, boşanmış bir çift veya başka bir yere yerleşen ve mülkiyete büyük ilgi göstermeyen bir mülk sahibi olabilir. Bu insanlar, mülklerini hemen satmazlarsa yatırımlarının çoğunu kaybedebileceklerini biliyorlar.- Mülkleri bulmanıza ve fiyatlarını görüşmenize yardımcı olması için bir emlakçı almayı düşünün. Genel olarak, emlakçılar, satıcıların neden mülkünden ayrıldığını bulmaya çalışır, bu da size bir teklif verme zamanı geldiğinde size bir avantaj sağlayabilir.
-
Bir satın alma yapmadan önce tüm zamanınızı ayırın. Bir anlaşmayı kapatmak için acele etmeyin. Taahhüt etmeden önce, hedeflediğiniz her mülkün risklerini ve potansiyel kazanımlarını araştırmak ve değerlendirmek için iyi bir iş yaptığınızdan emin olmalısınız. Aksi takdirde, hayal ettiğinizden daha fazla kaynak harcayabilir ve performansınızı kaybedebilirsiniz.- Mevcut sahibine, bakım, imar ve vergi gibi konularla ilgili aklınıza gelebilecek tüm soruları sorun. Gerekirse, kararınızı düşünmek için birkaç gün sürebilir.
- Mükemmel mülkü bulduğunuzda, sözleşmeyi adınızla imzalamaktan ve üzerinde imzanızdan çekinmeyin.
-
Bir işçi ekibi ile yenileyin. Mülk size ait olduğunda, sadece satmak için yenilemeniz gerekecektir. Mülkiyet türüne bağlı olarak, vizyonunuzu gerçeğe dönüştürmek için bir müteahhit veya mimar, inşaat ekibi, mühendis, tasarımcı ve iç tasarımcı kiralamanız gerekebilir. Buradaki temel amaç, onu satın aldığınızda olduğundan daha iyi hale getirmektir, bu da değerini arttırır.- Diğer insanları işe almanın finansal olarak imkansız olacağı küçük projeler ve tek aile evleri için, temel tadilatı kendiniz yaparak onarım maliyetlerinden tasarruf edebilirsiniz.
- Mülkiyet satarken, yapılan iyileştirmelerle tutarlı bir şekilde değerlendirin. Sizinle birlikte yaşayabileceğiniz satış fiyatınıza yeterince yakın bir meblağa ulaşmak için makul bir pazarlık yapmaya istekli olmalısınız.
- İlk gayrimenkul projenizi planlamaya başlamadan önce, işinizde aldığınız kredileri tamamlamak için mümkün olduğunca fazla sermaye biriktirin. Masraflar, müzakere ettiklerinizden daha yüksek olması durumunda, bunu yapmaktan memnun olacaksınız.
- Mülkünüzdeki herhangi bir yenileme çalışmasının, alanın imar ve inşaat kodlarında tanımlanan parametreleri karşıladığından emin olun.
- İlk iki projeniz için deneyimli bir mülk geliştiricisi ile çalışmak iyi bir fikir olabilir. Size değerli önerilerde bulunabilir ve yeni başlayanlar için sorunlara neden olan tuzaklardan kaçınmanıza yardımcı olabilir.
- Bir açık artırmada mülk satın almak, büyük bir avantajdan yararlanmanın harika bir yolu olabilir.
- Deneyim kazandıkça, kredi edinmeniz ve başvurularınızın daha sonraki bir tarihte onaylanması sizin için daha kolay olacaktır.
- İçsel riski göz önüne alındığında, gayrimenkul geliştirme, büyük bir finansal ağı olmayan insanlar için en güvenli etkinlik olmayabilir.